재건축 추진 아파트단지의 부동산중개업소에서 수요자들에게 투자수익성을 설명할 때 흔히 제시하는 것이 대지지분과 무상지분율이다.대지지분은 해당아파트가 확보하고 있는 대지면적이며 무상지분율은 그 대지지분을 가지고 무상으로 입주할 수 있는 평형을 의미한다.
예컨대 재건축 전의 아파트 지분이 20평이고 재건축시 무상지분율이 150%라면 재건축후의 30평 아파트에 추가로 돈내는 일 없이 입주할 수있는 것이다. 따라서 대지지분이 넓을수록, 지분율이 높을수록 투자수익성이 높아진다.
무상지분율 계산방법은 3단계다. 우선, 총분양수입에서 직간접 공사비를 빼 개발이익을 산출한다. 둘째, 개발이익을 기준이 되는 평당분양가로 나눠 개발평수를 구한다. 셋째, 개발평수를 다시 총대지면적으로 나누고 100을 곱하면 무상지분율이 최종적으로 도출된다.
하지만 재건축 추진 초기단계에서 지분율을 정확히 산출하는 것이 불가능하다. 용적률이나 공사비 등에 따라 개발이익이 크게 달라지기 때문이다.
재건축을 추진하는 조합이나 중개업소들은 재건축의 원활한 추진이나 매매알선을 위해 무상지분율을 지나치게 높게 산출하는 경향이 있다. 따라서 이들이 제시하는 무상지분율은 액면 그대로 믿는 것은 무리다.
특히 최근들어 서울시등에서 도시미관등을 감안, 용적률을 낮추고 공원등 부대시설 확보를 의무화해 아파트부지면적을 줄이고 있어 무상지분율도 점차 낮아지고 있다는 점도 감안해야 한다.
이학인기자LEEJK@SED.CO.KR
입력시간 2000/04/12 19:50
