[주요 이슈 브리핑]
■ 금융 대전환: 정부가 은행의 주택담보대출 위험가중치를 현행 15%에서 20%로 높여 신규 주담대 공급을 연간 27조 원 축소하기로 했다. 이에 따라 주식·펀드 위험가중치는 400%에서 250%로 낮춰 기업대출 여력을 최대 73조 5000억 원까지 확대할 수 있을 것으로 전망되며, 부동산 쏠림 자금을 생산적 영역으로 전환하려는 정책 의지가 본격화되는 모습이다.
■ 규제 사각지대: 서울 아파트 가격이 2주 연속 오름폭을 키우며 상승세를 이어가는 가운데, 토허구역 미지정인 성동구와 마포구가 각각 0.41%, 0.28% 상승하며 급등세를 주도했다. 또한 성동구 행당동 서울숲리버뷰자이 84㎡가 25억 3000만 원, 마포구 공덕현대 84㎡가 14억 원에 거래되며 신고가를 경신했고, 갭투자가 가능한 이들 지역에 15억 원 이하 아파트를 중심으로 투자 수요가 몰리는 상황이다.
■ 정책 총동원: 하준경 대통령실 경제성장수석비서관이 집값 안정을 위해 “세금 정책도 배제하지 않고 있다”고 밝히며 모든 정책 수단을 준비하고 있음을 시사했다. 이와 함께 경찰청·국세청·국토교통부 등 범정부 합동 ‘부동산시장감시단’ 출범을 예고했으며, 150조 원 규모의 국민성장펀드를 12월 출시해 인공지능·반도체·2차전지 등 첨단산업에 투자하겠다는 계획을 발표하는 모습이다.
[부동산 투자자 관심 뉴스]
1. 내년 은행 신규 주담대 27조 줄어든다
- 핵심 요약: 정부가 은행의 주택담보대출에 적용되는 위험가중치를 현행 15%에서 20%로 높이는 대신 주식·펀드에 대한 위험가중치는 400%에서 250%로 낮추기로 했다. 이억원 금융위원장은 19일 서울 여의도 중소기업중앙회에서 열린 ‘제1차 생산적 금융 대전환 회의’에서 “정책금융·금융회사·자본시장 등 3대 전환을 추진하겠다”고 밝혔다. 이번 조치로 내년 은행권의 신규 주담대 공급 규모가 약 27조 원 감소할 것으로 전망되는 반면, 은행권의 기업대출 여력은 최대 73조 5000억 원가량 늘어날 것으로 추정된다. 한편 12월 150조 원 규모로 출범하는 국민성장펀드의 투자 대상으로 인공지능·반도체·2차전지 등 10개 산업의 90개 기술을 정했으며, AI 분야에는 총 30조 원을 투입할 계획이다.
2. ‘6·27’도 ‘9·7’도 못막은 성동·마포…갭투자 유입에 더 뛰나
- 핵심 요약: 서울 아파트 가격이 2주 연속 오름폭을 키우며 상승세를 이어갔다. 18일 한국부동산원에 따르면 9월 셋째 주 서울의 주간 아파트 매매가격은 0.12% 상승해 전주 0.09%보다 0.03포인트 커졌다. 서울에서는 성동구와 마포구, 광진구의 강세가 두드러지며, 성동구는 0.41% 올라 전주 0.27% 대비 상승 폭이 0.14%포인트나 커졌다. 성동구 행당동 서울숲리버뷰자이 84㎡는 14일 25억 3000만 원에, 응봉동 신동아 76㎡는 16일 10억 7000만 원에 매매되면서 신고가를 경신했다. 마포구는 0.28% 상승해 지난주 0.17%보다 오름폭을 0.11%포인트 키웠으며, 실제로 마포동 강변한신코아 83㎡는 9일 12억 6000만 원에, 성산시영 50㎡는 13일 12억 5900만 원에 거래돼 기존 최고가를 경신하는 모습이다.
3. 하준경 “150조 국민성장펀드 12월 출범…집값 잡기위해 세금카드도 가능”
- 핵심 요약: 하준경 대통령실 경제성장수석비서관은 18일 서울경제신문과의 인터뷰에서 “전세대출 부작용을 완화하고 집값 안정을 위해 세금 정책도 배제하지 않고 있다”고 말했다. 또한 “공허한 수치가 아니라 체감할 수 있는 공급을 하겠다”며 “수도권 주택 수요는 지방 우대 패키지로 분산시키고 전세대출도 정상화하겠다”고 밝혔다. 경찰청 및 국세청·국토교통부 등 범정부 합동 ‘부동산시장감시단’의 출범도 예고했다. 150조 원 규모의 국민성장펀드는 12월 출시 예정이라고 밝혔으며, 첨단전략산업 기금과 민간 자금을 합쳐 인공지능 인프라 등 신산업에 투자해 창업·성장을 촉진할 계획이다. 하 수석은 “집값과 관련된 정책들은 많이 있으며 다 테이블 위에 올려져 있고 필요할 때마다 활용하도록 준비하고 있다”고 강조하는 모습이다.
4. 자금 물꼬 부동산서 기업으로…벤처·첨단산업에 73조 풀린다
- 핵심 요약: 이재명 정부는 출범 초부터 부동산에 묶여 있는 금융 자금을 기업 투자로 유도해야 한다는 입장을 줄곧 강조해왔다. 이재명 대통령이 18일 증권사 리서치센터장들과 만난 자리에서 “부동산에 편중된 자금을 생산적 영역으로 물꼬를 트게 하겠다”고 밝혔다. 금융위에 따르면 부동산 부문에 공급된 금융권 자금은 2015년 말 1939조 4000억 원에서 지난해 말 4137조 2000억 원으로 9년 새 2배 넘게 불어났다. 금융 당국이 내년부터 주담대 위험가중치 하한을 기존 15%에서 20%로 높이기로 한 것은 주담대를 많이 취급하는 은행에 사실상 페널티를 주겠다는 의미다. 또한 정부는 12월 150조 원 규모의 국민성장펀드 출범에 맞춰 이르면 연내 1호 투자 사업도 발굴하기로 했으며, 간접투자펀드 35조 원 중 일부는 국민 참여형으로 꾸릴 계획이다.
[자주 묻는 질문]
Q. 주담대 규제 강화가 투자에 어떤 영향을 주나요?
A. 내년부터 신규 대출이 27조 원 줄어들어 투자 여건이 크게 악화될 전망입니다. 은행 주택담보대출 위험가중치가 15%에서 20%로 상향되면서 은행들이 신규 주담대 공급을 축소할 수밖에 없습니다. 기존 투자자들은 대출 만기 연장이나 조건 변경이 어려워질 가능성이 높고, 신규 투자자들은 레버리지 활용이 제한되어 투자 수익률이 하락할 것으로 예상됩니다.
Q. 성동구·마포구 투자 지금 해도 될까요?
A. 토지거래허가구역 지정 가능성이 높아 신중한 접근이 필요한 상황입니다. 현재 갭투자 수요 집중으로 성동구 0.41%, 마포구 0.28% 상승하고 있지만, 국토부가 조만간 토지거래허가구역으로 지정할 가능성이 높습니다. 지정되면 LTV가 70%에서 40%로 축소되어 15억 원 이하 주택의 대출한도가 6억 원보다 작아집니다.
Q. 정부 세금 정책 강화에 어떻게 대비해야 하나요?
A. 모든 세금 정책이 테이블 위에 올라있어 선제적 대응이 급선무입니다. 하준경 수석이 “배제할 수 있는 건 하나도 없다”고 밝힌 만큼 보유세·양도세 인상 가능성에 대비해야 합니다. 1세대 1주택 특례 활용, 보유 기간 최적화를 통한 장기보유 특별공제 확보, 필요시 매각 타이밍 조정 등을 검토하는 것이 중요합니다.
[투자자 핵심 체크포인트]
✓ 주담대 조건 변화 점검: 내년 위험가중치 상향에 따른 은행별 대출 금리·한도 변화 사전 확인, 기존 대출 만기 연장 가능성 검토
✓ 토지거래허가구역 지정 대비: 성동·마포·광진·분당 등 후보지역 투자 시 LTV 40% 축소 시나리오 반영한 수익률 재계산 필요
✓ 세금 부담 증가 준비: 보유세·양도세 인상 가능성에 대비해 1세대 1주택 특례 활용 및 장기보유 특별공제 확보 전략 수립
✓ 대체 투자처 발굴: 부동산 편중에서 벗어나 국민성장펀드 등 기업 투자 상품 비교 검토, 포트폴리오 다각화 추진
✓ 거래 투명성 강화 대응: 부동산시장감시단 출범에 따른 모든 투자 거래의 적법성 사전 점검, 불법·불공정 요소 제거
[키워드 TOP 5]
주담대 위험가중치 상향, 생산적 금융 전환, 성동마포 급등, 토지거래허가구역 지정, 세금 정책 강화, AI PRISM, AI 프리즘
