[주요 이슈 브리핑]
■ 소형 집중 현상: 6·27 대출 규제로 총 대출 한도가 6억 원으로 제한되면서 강남권에서 소형 아파트 집중 매수 현상이 나타나고 있다. 역삼푸르지오 전용 59㎡가 규제 전보다 4억 원 폭등한 29억 5000만 원에 거래되고 개포자이프레지던스 전용 59㎡도 직전 신고가 대비 5000만 원 오른 31억 5000만 원에 계약이 체결되는 등 “집 크기를 줄여서라도 상급지 입성”을 노리는 투자 패턴이 확산되는 모습이다.
■ 규제 확산: 강남 3구와 용산구 토허구역이 이달 30일 만료를 앞두고 연장이 확실시되는 가운데 풍선효과로 마포·성동·광진구까지 신규 지정될 가능성이 대두되고 있다. 성동구가 0.27%로 서울 25개 구 중 가장 높은 주간 상승률을 기록하고 마포구 대흥동 마포그랑자이가 21억 2000만 원 신고가를 찍는 등 비규제지역 중심의 가격 상승세가 규제 확산 압력으로 작용하는 상황이다.
■ 유동성 폭증: 7월 광의통화(M2·평잔)가 전월 대비 35조 9000억 원 증가한 4344조 3000억 원을 기록하며 전년 동월 대비 7.1% 증가해 5개월 만에 최고치를 나타냈다. 이에 따라 금리 인하 기대감 속에 주식형 ETF 등 수익증권이 15조 3000억 원 급증하고 투자 대기성 자금 유입으로 예금도 늘어나면서 부동산을 포함한 자산시장으로 대규모 자금 이동이 가속화되는 전망이다.
[부동산 투자자 관심 뉴스]
1. 대출 조이자 크기 줄여 ‘상급지 입성’…개포·역삼·목동 소형아파트 신고가
- 핵심 요약: 6·27 대출 규제로 총 대출 한도가 6억 원으로 제한되면서 강남권에서 소형 아파트 집중 매수 현상이 나타나고 있다. 강남구 역삼동 역삼푸르지오 전용 59㎡는 지난달 29일 29억 5000만 원의 신고가에 거래됐으며, 이는 규제 전보다 4억 원이나 오른 가격이다. 또한 개포동 개포자이프레지던스 전용 59㎡가 이달 초 31억 5000만 원에 거래되며 직전 신고가보다 5000만 원 상승했고, 목동신시가지 14단지 전용 71.37㎡는 직전 최고가 대비 2억 원 오른 20억 원에 거래됐다. 반면 전용 84㎡ 이상 중대형 주택형은 매물과 매수 문의가 적은 상황으로, 대출 가능 금액이 크게 줄면서 수요자들이 집 크기를 줄여서라도 고가 주택 단지로 이동하려는 것으로 분석된다. 한편 민간 아파트 분양시장에서도 전용면적 59㎡의 1순위 평균 경쟁률이 19.2대1로 84㎡(5.5대1)의 3배를 웃도는 등 소형 아파트 선호 현상이 뚜렷하게 나타나고 있다.
2. 토허구역, 강남3구·용산 연장 전망…마포 성동으로 확대하나
- 핵심 요약: 서울시가 17일 도시계획위원회에서 강남 3구와 용산구에 이달까지 적용하는 토허구역 연장 여부를 심의할 예정이다. 앞서 서울시는 2월 13일 잠삼대청 토허구역을 해제했다가 아파트 가격이 급격히 오르자 3월에 강남 3구와 용산구 전체를 다시 토허구역으로 묶었다. 또한 최근 풍선효과로 마포·성동·광진구에서 신고가 거래가 이어지면서 이들 지역도 토허구역으로 추가 지정될 가능성이 제기되고 있다. 성동구 옥수동 옥수하이츠 전용 84㎡는 이달 10일 25억 1500만 원의 신고가에 거래됐으며, 성수1가 트리마제 전용 69㎡도 지난달 말 37억 원에 거래되며 신고가를 경신했다. 한편 한국부동산원 조사에 따르면 이번 주 서울 아파트 매매수급지수가 100.2를 기록하며 7주 만에 기준선인 100을 돌파해 수요 초과 상황이 지속되고 있는 상황이다.
3. 한달새 시중에 36조 풀렸다…자산 ‘에브리싱 랠리’
- 핵심 요약: 한국은행이 16일 발표한 7월 통화 및 유동성 자료에 따르면 광의통화(M2·평잔)가 전월 대비 35조 9000억 원 증가한 4344조 3000억 원으로 집계돼 4개월 연속 증가했다. 전년 동월 대비 증가율은 7.1%로 올 2월 이후 5개월 만에 최고치를 나타냈으며, 통상 M2 증가율이 7%를 넘으면 시중 유동성이 증시와 부동산 등 자산시장으로 흘러들 가능성이 큰 것으로 해석된다. 이에 따라 M2에 포함되는 주식형 ETF 등 수익증권이 최근 증시 상승세에 전월보다 15조 3000억 원이나 늘었고, 수시입출식 저축성 예금과 요구불예금 등도 투자 대기성 자금 유입으로 증가했다. 또한 늘어난 유동성이 주식, 금, 가상자산, 부동산 등으로 유입돼 주요 투자 자산 가격이 나란히 상승하는 ‘에브리싱 랠리’가 나타나고 있으며, 코스피지수는 전날 대비 1.24% 오른 3449.62에 마감하며 5거래일 연속 사상 최고치 경신을 이어가고 있다.
[부동산 투자자 참고 뉴스]
4. “성대 야구장·위례 등 유휴 부지 2027년부터 착공”
- 핵심 요약: 국토교통부가 9·7 부동산 대책에서 발표한 서울 도심 내 유휴부지 활용 주택 4000가구 공급이 2027년부터 본격 추진된다고 16일 밝혔다. 공급 대상은 도봉구 성균관대 야구장 1800가구, 송파구 위례업무용지 1000가구, 서초구 한국교육개발원 700가구, 강서구청 가양동 별관·강서구의회·강서구보건소 이전 부지 558가구 등이다. 또한 국토부는 성대 운동장과 위례업무용지의 경우 2027년 착공, 한국교육개발원과 강서구 공공청사 부지는 2028년 착공을 목표로 토지 매입 등을 추진하겠다고 제시했다. 이와 함께 부지별 특성과 위치 등을 고려해 임대주택뿐 아니라 분양주택도 포함해 공급할 예정이며, 지방자치단체·관계기관 등과 의견 조율을 통해 상당 부분 협의를 진행한 곳이라고 설명했다. 한편 국토부는 도급형 민간참여사업의 품질 우려에 대해서는 적정 공사비 마련과 함께 최근 2년간 선정된 17개 건설사 중 64.7%가 시공능력평가 30위권 이내라고 해명하는 상황이다.
5. 보상 등 절차 지연에…LH 수도권 공공주택 10곳 중 7곳은 미착공
- 핵심 요약: 염태영 더불어민주당 의원실이 국토교통부로부터 받은 자료에 따르면 2020년부터 지금까지 사업 승인을 받은 수도권 공공분양주택 200개 단지(11만 9523가구) 가운데 131개 단지(8만 1640가구)가 미착공한 것으로 나타났다. 공급 물량 기준으로는 68% 가량에 해당하며, 연도별로는 2020년 442가구(2%), 2021년 9334가구(44%), 2022년 2191가구(39%), 2023년 2만 3211가구(90%), 2024년 4만 2350가구(98%)가 미착공 물량이다. 또한 미착공 단지 중 관계기관 협의가 끝나지 않거나 토지 보상이 진행 중인 곳은 76곳(4만 8037가구)으로 전체 미착공 단지의 절반 이상(56%)을 차지하고 있다. 특히 3기 신도시 물량의 착공 지연이 두드러졌으며, 인허가를 받은 3기 신도시 미착공 물량은 3만 1009가구 중 2만 659가구가 토지보상이 진행 중인 것으로 나타났다. 이에 따라 정부가 9·7 대책에서 2026년부터 2030년까지 수도권 135만 가구 공급 목표를 제시했지만 토지 보상 등 후속 절차 장기화로 목표 달성이 쉽지 않다는 우려가 제기되는 상황이다.
6. 차곡차곡 내 집 마련…‘경기도 적금주택’ 확산되나
- 핵심 요약: 경기도가 전국 최초로 추진 중인 경기도형 적금주택의 전국화에 대한 기대감이 커지고 있다고 16일 밝혔다. 경기도형 적금주택은 적금을 꾸준히 부어 목돈을 만들듯 주택 지분을 차곡차곡 늘려 20~30년 이후 내집 마련이 가능하게 하는 제도다. 또한 경기주택도시공사(GH)가 사업을 맡은 광교A17블록이 첫 사업 대상지로, 이곳에 전용면적 60㎡ 이하 240호를 경기도형 적금주택으로 건설해 분양할 계획이다. 이와 함께 GH가 올해 6월 무주택 경기도민 800명을 대상으로 실시한 설문조사에서 경기도민의 94%가 공급 확대에 찬성, 92%가 정책 필요성에 긍정적일 만큼 폭넓은 공감대가 형성돼 있다. 한편 2026년 상반기 착공, 2028년을 입주 목표로 내건 광교 A17블럭 시범사업은 최근 동부건설(005960)을 우선협상대상자로 정하면서 속도감 있게 진행되고 있으며, 마중물 사업을 마치면 3기 신도시 등을 활용해 도 전역에 적금주택 약 1만 1000가구 공급을 계획하고 있는 상황이다.
[자주 묻는 질문]
Q. 대출 규제 강화에도 부동산 가격이 계속 오르는 이유는 무엇인가요?
A. 시중 유동성 급증과 공급 부족이 복합적으로 작용하고 있습니다. 7월 광의통화가 전년 대비 7.1% 증가해 5개월 만에 최고치를 기록했고, 금리 인하 기대감으로 안전자산에서 부동산 등 위험자산으로 자금이 대거 이동하고 있습니다. 또한 수도권 LH 공공주택의 68%가 미착공 상태로 당분간 공급 부족이 지속될 전망이어서 가격 상승 압력이 계속되고 있습니다. 통상 M2 증가율이 7%를 넘으면 자산시장으로 유동성이 유입될 가능성이 크다는 점에서 부동산 상승세는 지속될 것으로 전망됩니다.
Q. 토허구역 확대 시 어떤 지역을 주목해야 하나요?
A. 강남 3구·용산구 토허구역 연장이 확실시되고 마포·성동·광진구 추가 지정이 전망됩니다. 성동구가 0.27%로 서울 25개 구 중 가장 높은 주간 상승률을 기록하는 등 비규제지역 중심으로 풍선효과가 나타나고 있습니다. 서울 아파트 매매수급지수가 100.2로 7주 만에 기준선을 돌파해 수요 초과 상황이 지속되고 있어 규제 확산이 불가피할 것으로 보입니다. 토허구역 추가 지정 전 해당 지역의 매수 기회를 검토하되, 규제 지정 시 실거주 의무 등 제약사항을 반드시 고려해야 합니다.
Q. 소형 아파트와 중대형 아파트 중 어떤 투자가 유리한가요?
A. 현재는 소형 아파트가 상대적으로 유리하나 장기적으로는 대형도 동반 상승할 전망입니다. 6·27 대출 규제로 역삼푸르지오 전용 59㎡가 4억 원 급등하는 등 소형 아파트 집중 매수가 나타나고 있습니다. 분양시장에서도 전용 59㎡ 청약 경쟁률이 19.2대1로 84㎡(5.5대1)의 3배를 기록했습니다. 다만 전문가들은 소형 아파트 가격 급등이 중대형 가격의 하방을 지지하면서 장기적으로는 대형 가격도 함께 오를 가능성이 있다고 분석하고 있어, 투자 목적과 자금 규모에 따른 선별적 접근이 필요합니다.
[투자자 핵심 체크포인트]
✓ 소형 아파트 집중 현상: 6억 원 대출 한도로 강남권 소형 아파트 신고가 행진, 전용 59㎡ 청약 경쟁률 19.2대1로 84㎡의 3배 수준
✓ 토허구역 확대 가능성: 17일 서울시 도시계획위원회에서 강남 3구·용산구 연장 심의, 마포·성동·광진구 추가 지정 전망
✓ 시중 유동성 급증: 7월 M2가 35조 9000억 원 급증해 4344조 3000억 원 기록, 전년 대비 7.1% 증가로 5개월 만에 최고치
✓ 공급 일정 모니터링: 서울 유휴부지 4000가구 2027년 착공 예정, 수도권 LH 공공주택 68% 미착공으로 공급 부족 지속
✓ 신규 주택 제도: 경기도형 적금주택 광교A17블록 240호 2026년 상반기 착공, 전국 확산 가능성 점검 필요
[키워드 TOP 5]
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