최근 부동산 시장의 지역 간 양극화가 뚜렷해지고 있다. 수도권 주요 지역은 가격이 오르고 있지만, 지방은 침체가 계속되고 있다. 특히 ‘준공 후 미분양’이라 불리는 악성 미분양 아파트가 늘어나 심각한 주택시장 문제로 대두되고 있다.
정부는 이러한 문제를 해소하고 지방 부동산 시장의 회복을 유도하기 위해 다양한 세제 혜택을 부여하고 있다. 2025년부터 시행되는 주요 세제 혜택들을 살펴보자.
1. 지방 준공후 미분양주택에 대한 세제 혜택
‘준공후 미분양주택’이란 주택법에 따른 사용검사 또는 사용승인을 받은 날까지 분양계약이 체결되지 않아 선착순의 방법으로 공급하는 주택을 말한다. 1세대 1주택자가 아래 요건을 모두 충족하는 ‘준공후 미분양주택’을 추가로 취득하는 경우 양도소득세와 종합부동산세에서 과세특례 혜택을 누릴 수 있다. △소재지 : 수도권 밖의 지역 △취득기간 : 2024년 1월 10일부터 2025년 12월 31일까지 △전용면적 : 85제곱미터 이하 △가격 : 취득가액 6억 원 이하
1주택자가 준공후 미분양주택을 추가로 취득한 후 기존에 보유하던 주택을 양도하는 경우 1세대 1주택자로 보아 양도소득세 비과세 특례를 적용할 수 있다. 단 기존 주택이 비과세 요건을 갖춘 경우에 한한다. 또한 종합부동산세를 산정할 때에도 1세대 1주택자로 보아 특례를 적용할 수 있다. 종합부동산세의 경우 특례를 적용받으려면 9월 16일부터 9월 30일 사이에 관할 세무서에 신청을 해야 한다.
2. 인구감소지역 주택 취득자에 대한 세제 혜택
(1) 양도소득세 및 종합부동산세 과세특례
1세대 1주택자가 아래 요건을 모두 충족하는 주택을 추가로 취득하는 경우 양도소득세 및 종합부동산세 과세특례를 적용한다. 인구감소지역 내의 주택을 추가로 취득하여 2주택자가 되더라도 1주택자만 받을 수 있는 양도소득세 비과세 특례와 종합부동산세 특례를 받을 수 있도록 하는 제도이다. △소재지 : 취득 당시 인구감소지역 수도권, 광역시(광역시에 있는 군은 제외), 해당 주택 취득 전에 보유한 주택과 동일한 시·군·구 지역은 제외 △취득기간 : 2024년 1월 4일부터 2026년 12월 31일까지 △가격 : 주택 취득일 현재 기준시가 4억 원 이하
1세대의 주택 수를 계산할 때 주택 뿐 아니라 조합원입주권 또는 분양권도 주택 수에 포함되니 유의해야 한다. 인구감소지역은 전국 89개 시군구가 지정되어있으며 수도권, 광역시(광역시에 있는 군은 제외), 해당 주택 취득 전에 보유한 주택과 동일한 시·군·구 지역은 제외된다.
(2) 취득세 감면
무주택자 또는 1주택자가 아래 요건을 모두 갖춘 주택을 구입할 경우 취득세를 최대 50% 감면한다. △소재지 : 취득 당시 인구감소지역 수도권, 광역시(광역시에 있는 군은 제외) 및 특별자치시, 해당 주택 취득 전에 보유한 주택과 동일한 시·군·구 지역은 제외 △취득기간 : 2024년 1월 4일부터 2026년 12월 31일까지 △가격 : 취득가액 3억 원 이하
양도소득세 및 종합부동산세 과세특례의 요건과 유사하지만 두가지 차이점이 있다. 인구감소지역 중 제외되는 지역의 범위에 특별자치시도 포함되며, 취득가액 기준이 더 낮다. 취득세 감면을 받은 경우 주택 취득일부터 3년 이내에 매각, 증여하면 감면액을 추징당하니 주의하도록 하자.
내년까지 지방 준공후 미분양주택과 인구감소지역 내의 주택을 구매할 계획이라면 사전에 특례, 감면요건을 정확히 확인하고 양도소득세 및 취득세 등 혜택도 챙겨가길 바란다.
한소은 세무전문위원. 사진 제공=NH농협은행
