종 상향 이슈로 더딘 재건축 사업 속도를 보인 서울 양천구 목동 신시가지 아파트 1·2·3단지의 재건축 정비계획안이 공개돼 주민 공람에 돌입했다. 이에 따라 서남권 대표 주거지인 목동 신시가지 아파트 14개 단지 전체의 재건축 밑그림이 완성됐다. 1~3단지 입주민들이 재건축 때 동일 면적을 분양받을 때 보수적으로 계산해도 최대 6억 5000만 원이 환급되는 것으로 나타났다. 이에 따라 가뜩이나 신고가 행렬이 이어지고 있는 목동 아파트 단지에 대한 투자 열기가 더 뜨거워질 것으로 전망된다.
3일 정비업계에 따르면 양천구청은 지난달 27일부터 목동 신시가지 1~3단지 정비계획 및 정비구역 지정안을 공개하고 이달 28일까지 주민 공람을 진행한다. 계획안대로 진행될 경우 목동 1·2·3단지는 현재 총 5110가구에서 재건축 후 최고 49층, 총 1만 238가구 규모의 신축 대단지로 탈바꿈한다. 이는 총 5128가구가 순증하는 셈이다.
현재 목동 신시가지 14개 단지 중 재건축 사업 속도가 빠른 6·8·12·13·14단지 등 5곳은 정비구역으로 지정됐다. 또 4·5·7·9·10단지는 정비구역 지정안 주민공람을 완료했다. 11단지는 이달 14일까지 정비계획 주민공람이 완료된다.
이번 정비계획안 공람으로 그동안 투자자들의 관심이 집중됐던 추가 분담금 및 환급금 추정치가 공개됐다.
1~3단지 모두 동일 주택형 이동 때 수억 원의 환급금을 받을 수 있는 것으로 확인돼 높은 사업성을 나타냈다. 일반적으로 비례율이 100%를 넘으면 환급금을 받을 수 있다. 비례율은 재건축 사업이 완료된 후 기존 소유주가 얻게 되는 수익을 포함한 총 수입금에서 공사비 등 총 사업비용을 차감한 금액을 재건축 이전의 토지 및 건물감정평가액으로 나눈 후 100을 곱한 수치를 의미한다. 3.3㎡당 공사비 800만 원에 평균 3.3㎡당 분양가 5640만 원을 적용한 목동 1단지 비례율은 102.21%, 2단지 비례율은 102.28%, 3단지 101.32%다.
구체적으로 살펴보면 1단지 전용면적 88㎡ 소유주의 경우 재건축 후 전용 84㎡를 분양 받으면 4억 7285만 원을 환급받는다. 전용 99㎡ 소유주가 전용 99㎡를 받는 경우 2억 3226만 원을 돌려 받는다. 목5동 A중개업소 대표는 “실거래가보다 2억 원가량 낮은 재산가액 하한가를 기준으로 종전자산가치를 잡았음에도 동일 면적 이동 시 돈을 돌려받는 구조”라며 “공사비 증가로 인한 추가 분담금 문제로 건설사와 기존 주택 소유주들 간 갈등이 빚어지는 상황에 목동 단지는 높은 사업성이 재확인된 것”이라고 설명했다. 재건축·재개발 사업은 비례율 100%를 기준으로 사업성을 판단한다.
2단지는 3개 단지 중 환급금이 가장 클 것으로 예상된다. 기존 주택형 전용 96㎡(공급 113㎡) 소유주는 재건축 후 전용 84㎡를 분양 받으면 6억 5300만 원을 환급받을 수 있다. 대형 주택형인 전용 144㎡ 소유주가 주택형을 늘려 새 아파트 전용 153㎡를 받아도 2억 5100만 원을 돌려받게 된다. 가장 큰 전용면적 152㎡를 보유한 소유주가 가장 작은 전용면적 59㎡로 줄여간다고 가정하면 16억 2800만 원을 받을 수 있다. 2단지 재준위 관계자는 “1~3단지는 주택 면적이 넓은 대형 주택형 가구수 비중이 큰데다가 단지마다 일반분양 물량이 1000가구 이상이기 때문에 기존 소유주 부담이 줄어들었다”며 “지난해 확정된 종 상향이 명시됐고, 단지 내 예정된 공원 위치도 중앙에서 신목중학교 우측으로 변경되면서 크기가 커져 대다수가 만족하고 있다”고 전했다. 3단지도 전용 95㎡(공급면적 116㎡) 소유주가 신축 전용 84㎡를 분양 받는 경우 5억 3000만 원을 환급받게 된다.
높은 사업성이 확인되면서 정비계획안 공개 이후 1~3단지는 신고가가 이어지고 있다. 지난달 31일 목동 1단지 전용 88㎡은 신고가인 22억 5000만 원에 계약됐으며 3단지 전용 64㎡는 최고가인 18억 5000만 원에 거래가 이뤄졌다. 이날 기준 3월에 거래된 계약 건 중 ‘신고가’ 건수는 98건으로 강남(199건) 다음으로 많다. 전월 양천구 신고가 거래가 36건이었던 점을 고려하면 2.5배 이상 증가한 수치다. 아직 3월 거래 신고기한이 한 달 남은 것을 고려하면 정비계획 공람 이후 거래된 신고가 건수는 더 늘어날 것으로 보인다.
