▲ AI 프리즘* 맞춤형 경제 브리핑
* 편집자 주: ‘AI PRISM’(Personalized Report & Insight Summarizing Media)은 한국언론진흥재단의 지원을 받아 개발한 ‘인공지능(AI) 기반 맞춤형 뉴스 추천 및 요약 서비스’입니다. 독자 유형별 맞춤 뉴스 6개를 선별해 제공합니다.
[주요 이슈 브리핑]
■ 주택연금 혜택 확대 전망: 주택금융공사가 주택연금 산정방식을 전면 개편해 가입자 월 수령액을 늘리기로 결정했다. 감사원이 지적한 과도한 초기보증료 문제를 해결하고 연금 산정 이자율을 CD금리에서 낮은 코픽스 금리로 변경하며, 주택가격 상승률 예상치도 상향 조정해 투자자들이 보유 주택을 활용한 자금 조달과 노후 설계에 더 유리한 환경이 조성될 것으로 예상된다.
■ 서울 오피스 공급 부족 심화: 서울 CBD 지역에 2029년까지 예정된 오피스 공급량이 당초 430만㎡에서 150만㎡로 대폭 축소될 전망이다. 공사비가 4년 새 17% 급등하고 PF 대출규제 강화로 다수 사업이 2~3년 지연되면서, 현재 자연공실률 5% 수준인 서울 오피스 시장은 2030년 공실률 0%에 근접할 것으로 예측돼 상업용 부동산 투자자들에게는 임대료 상승과 자산가치 증대 기회가 확대되고 있다.
■ 지방시장 선별적 회복 신호: 6·27 대출규제에서 제외된 부산 해운대구·수영구와 대구 수성구 등이 매매가격 상승 전환과 신고가 거래 증가를 보이고 있다. 수도권 주담대 한도가 6억 원으로 제한된 반면 비수도권은 규제 대상에서 제외돼 고가 아파트 매수에 유리한 환경이 조성됐으나, 젊은 인구 유출과 수도권 공급대책 등 변수가 많아 투자자들은 지역별 실수요 기반과 장기 성장 동력을 면밀히 검토한 후 투자 결정을 내려야 한다.
[부동산 투자자 관심 뉴스]
1. 주금공, 주택연금 전면 개편…월 수령액 늘어난다
- 핵심 요약: 주택금융공사가 주택연금 산정방식을 전면 개편해 가입자 월 수령액을 늘리기로 하고 연말까지 구체적 개선방안을 마련한다. 감사원이 지적한 과도한 초기보증료 문제를 해결하고 담보주택 시세 1.5% 일률 적용 기준을 가입자별 형평성에 맞게 개선할 예정이다. 연금 산정 이자율을 양도성예금증서(CD) 금리에서 코픽스 금리로 변경하고 주택가격 상승률 산정에 실거래가격지수를 새롭게 포함하는 방안도 검토한다. 지난해 주택연금 10월 말 가입자 수는 13만 3365명으로 평균 주택가격은 3억 8900만 원, 월 지급금은 122만 원 수준이다.
2. 주먹구구 수요예측에 사업 재검토…차질빚는 오피스 공급
- 핵심 요약: 서울 CBD에 2029년까지 예정된 오피스 개발사업 36건 중 현재 착공된 프로젝트는 11건에 불과해 당초 예상 공급량 430만㎡의 3분의 1인 150만㎡에 그칠 전망이다. 공사비가 4년 새 17% 급등하고 PF 대출규제 강화로 원엑스, 세운4구역, 서울역 북부역세권 복합개발 등 주요 사업들이 2~3년씩 지연되고 있다. 현재 서울 오피스 공실률이 자연공실률 5% 수준인 가운데 신규 공급 부족으로 2030년 CBD 공실률은 0%에 가까워질 것으로 예측된다. 한편 올해 2분기 서울 오피스 임대가격지수가 전분기 대비 1.06% 상승한 상황이다. 상업용 부동산 기업의 한 관계자는 “재택근무 확산에도 불구하고 사무실 내 1인당 사용 면적이 넓어지면서 오피스 임차 공간은 확대되고 있다”고 언급했다.
3. '6·27 규제' 피한 지방, 부동산 회복하나... 대구 원정 갭투자족 부활
- 핵심 요약: 6·27 대출규제 여파로 부산 해운대구(-0.3%→0.09%)와 수영구(-0.08%→0.48%), 대구 수성구(-0.47%→-0.04%) 등이 매매가격 상승 전환을 보이며 지방시장 회복 조짐을 나타내고 있다. 부산 아파트 신고가 거래가 4월 55건에서 6월 122건으로 증가했고 '르엘 리버파크 센텀' 청약에서 116.4대 1 경쟁률을 기록하는 등 시장 활성화가 뚜렷하다. 수도권 주담대 한도가 6억 원으로 제한된 반면 비수도권은 규제 대상에서 제외돼 고가 아파트 매수에 유리한 환경이 조성됐다. 다만 전문가들은 젊은 인구 유출과 지역경제 침체, 수도권 공급대책 등을 고려해 본격적인 회복세 확산에는 시간이 필요하다고 평가했다.
[부동산 투자자 참고 뉴스]
4. 서울시 휴먼타운 2.0 본격화… 서촌 저층 주거지 높이 4층으로 완화 [집슐랭]
- 핵심 요약: 서울시가 종로구 옥인동을 대상으로 휴먼타운 2.0 사업 정비계획을 변경해 건물 높이 제한을 3층(12m)에서 4층(16m)으로 완화했다. 자연경관지구와 고도지구로 지정돼 개발이 제한된 서촌 일대의 신규 주택 공급 활성화를 위한 조치로, 신축 건축주에게 최대 30억 원 대출과 최대 3% 이자 지원을 제공한다. 증축이나 리모델링을 희망하는 주민에게도 재산 현황에 맞춘 집수리 자금 융자를 제공해 부담을 덜어줄 예정이다.
5. 등 돌리는 해외IB "韓증세, 밸류업에 180도 역행"
- 핵심 요약: 해외 투자은행들이 한국의 세제개편안을 두고 증시에 악영향을 줄 것이라며 우려를 표명했다. CLSA는 대주주 양도소득세 요건을 50억 원에서 10억 원으로 강화하고 배당소득 분리과세 최고세율을 35%로 높인 것이 시장 부정적 요소라고 평가했다. 씨티는 아시아 신흥시장 비중을 중립으로 낮추며 세제개편안이 밸류에이션을 높이겠다는 정책 취지와 상반된다고 비판했다. 씨티는 “그간 정책 기대감으로 코스피가 초과 수익을 낸 만큼 추가 하방 압력이 있을 가능성이 크다”고 언급했다. 골드만삭스도 세제 개편안을 둘러싼 정책 불확실성이 당분간 지속되는 만큼 투자에 유의할 것을 주문했다.
6. 재무건전성 OECD 평균보다 낮은데…수천억弗 보증 떠안는 무보
- 핵심 요약: 3500억 달러 대미 투자 펀드 조성 약속으로 무역보험공사의 역할이 커지는 가운데 무보의 기금배수가 21.7배로 OECD 평균(14.5배)보다 33.2% 높아 재무건전성 우려가 제기되고 있다. 펀드 중 보증 비중이 가장 높을 예정이어서 무보의 건전성에 부담이 될 것으로 예상된다. 보증 규모도 2020년 3조 3532억 원에서 지난해 4조 5486억 원으로 지속 증가하고 있다. 일례로 관세협상 직후 LG화학(051910) 미국 공장 프로젝트에 10억 달러(1조 4000억 원) 규모의 금융 보증을 지원하기도 했다.
[자주 묻는 질문 (FAQ)]
Q. 주택연금 개편으로 얼마나 더 받을 수 있나요?
A. 월 수령액이 현재보다 상당폭 증가할 것으로 예상됩니다. 연금 산정 이자율을 CD금리에서 더 낮은 코픽스 금리로 변경하고 과도한 초기보증료(담보주택 시세 1.5%)를 개선하며, 주택가격 상승률 산정에 실거래가격지수를 새롭게 포함해 상승률 예상치가 높아질 예정입니다. 현재 평균 월 122만 원 수준에서 구체적 증가폭은 아직 확정돼지 않았습니다. 다만 보유 주택을 활용한 노후 자금 확보에 더 유리한 환경이 조성될 전망입니다.
Q. 서울 오피스 투자 지금이 적기인가요?
A. 공급 부족으로 임대료 상승 기대감이 높아 투자 적기로 판단됩니다. 2029년까지 예정된 공급량이 430만㎡에서 150만㎡로 대폭 축소되고 현재 자연공실률 5% 수준에서 2030년 0%에 근접할 전망입니다. 올해 2분기 임대가격지수가 이미 1.06% 상승했고 재택근무 확산에도 1인당 사용면적 확대로 수요는 증가하고 있습니다. CBD 프라임급 오피스를 중심으로 임대료 상승과 자산가치 증대를 기대할 수 있습니다.
Q. 지방 부동산 투자해도 안전한가요?
A. 6·27 규제 제외 지역 중심으로 선별적 접근이 필요합니다. 부산 해운대구·수영구, 대구 수성구 등이 매매가격 상승 전환과 신고가 거래 증가를 보이며 회복세를 나타내고 있습니다. 수도권 주담대 6억 원 한도 제한으로 비수도권 고가 아파트 매수에 상대적으로 유리한 환경입니다. 다만 젊은 인구 유출과 지역경제 침체, 수도권 공급대책 등 변수가 많아 실수요 기반과 장기 성장동력을 면밀히 검토한 후 핵심 지역 중심으로 신중하게 투자하는 것이 바람직합니다.
[투자자 핵심 체크포인트]
✓ 주택연금 개편 활용: 보유 주택 담보 월 수령액 증가로 현금흐름 개선 기회, 코픽스 금리 적용과 실거래가 반영으로 수령액 상승 효과 검토
✓ 서울 오피스 투자 기회: 공급 부족으로 2030년 공실률 0% 예상, 임대료 상승과 자산가치 증대 가능성 높은 CBD 프라임급 오피스 선별 투자
✓ 지방시장 선별적 접근: 6·27 규제 제외 지역 중심 회복세 확인하되, 실수요 기반과 인구 유입 가능성 면밀 검토 후 투자 지역 선정
✓ 휴먼타운 2.0 활용: 저층 주거지 건축규제 완화로 소규모 개발과 리모델링 투자 기회 확대, 최대 30억 원 대출 지원 조건 검토
[키워드 TOP 5]
주택연금 개편, 서울 오피스 공급 부족, 지방시장 회복세, 휴먼타운 2.0, 6·27 대출규제, AI PRISM, AI 프리즘
