[주요 이슈 브리핑]
■ 정비사업 가속화: 서울시가 정비사업 추진 기간을 기존 18.5년에서 12년으로 대폭 단축하며 신속통합기획 2.0을 발표했다. 이에 따라 2026년부터 2031년까지 강남 3구를 포함한 한강벨트 지역의 19만 8000가구를 비롯해 31만 가구의 주택 착공이 추진되며 공급 부족 불안감 완화에 나서는 모습이다.
■ 보유세 강화론: 김윤덕 국토교통부 장관이 개인적 견해로 보유세 강화 필요성을 언급하며 추가 규제 카드를 시사했다. 구윤철 부총리에 이어 주택정책 책임자들이 잇달아 세제 개편을 언급하고 있어 투기과열지구의 한강벨트 확대와 토지거래허가제 추가 지정 가능성이 부각되는 상황이다.
■ 펀드 조성 본격화: 국토부와 주택도시보증공사가 1기 신도시 등 노후계획도시 재건축 지원을 위한 총 12조 원 규모 미래도시펀드 조성에 착수했다. 또한 우리금융그룹은 부동산 금융 중심에서 벗어나 2030년까지 AI·바이오·방산 등에 73조 원을 투입하는 생산적 금융으로 전환한다고 발표하며 대출 환경 변화가 예고되는 모습이다.
[부동산 투자자 관심 뉴스]
1. 서울시, 한강벨트에 20만 가구 짓는다
- 핵심 요약: 서울시가 정비사업 평균 추진 기간을 18.5년에서 13년, 다시 12년으로 연이어 단축하며 대대적인 공급 확대에 나섰다. 오세훈 서울시장은 29일 “정비사업 과정에서 병목현상으로 불리는 인허가 구간에 대한 규제를 대대적으로 혁신해 기간을 1년 더 단축할 것”이라고 발표했다. 이를 통해 현재 432곳의 정비구역과 정비구역 지정을 앞둔 10곳 내외 사업장에서 2026년 2만 3000가구를 시작으로 2031년까지 31만 가구의 주택 착공이 이뤄질 예정이다. 이 중 강남 3구 등 한강벨트 지역에서만 19만 8000가구가 공급될 계획이어서 해당 지역의 공급 부족에 대한 불안감을 완화한다는 구상이다. 한편 국방부도 이날 서울 강남·강동·광진·송파·중랑구와 경기 성남·용인시 등 총 398만 ㎡의 군사시설보호구역을 해제·완화했다고 밝혀 개발 여건 개선에도 기여하고 있다.
2. 김윤덕 “보유세 강화 필요…투기행위 사법대응도 검토”
- 핵심 요약: 김윤덕 국토교통부 장관이 29일 세종시에서 열린 취임 첫 기자간담회에서 “장관 입장이 아닌 개인적 견해로 보유세 강화가 필요하다”고 밝혔다. 그는 “최근 수년간 공사비 급등과 프로젝트파이낸싱 위축으로 공급이 부진했는데 상대적으로 수요는 높은 상황”이라며 “추가 대책이 필요하다면 수요 억제와 공급 확대 등을 담은 종합 대책으로 내놓겠다”고 강조했다. 또한 시장 불안이 이어질 경우 토지거래허가제 추가 지정과 투기과열지구·조정대상지역 확대 등 규제 강화 카드를 꺼낼 수 있다는 입장도 보였다. 특히 현재 서울 강남·서초·송파·용산구만 지정된 투기과열지구를 ‘한강벨트’로 확대 지정할 가능성이 언급되고 있으며, 오세훈 서울시장이 토지거래허가구역 확대에 부정적인 만큼 국토부가 서울 성동·마포구 등에 대한 토허구역 지정을 추진할 가능성도 거론되는 상황이다.
3. ‘1기 신도시 자금 지원’ 미래도시펀드 본격 조성
- 핵심 요약: 국토교통부와 주택도시보증공사가 1기 신도시 등 노후계획도시 재건축의 자금조달을 지원하기 위한 총 12조 원 규모의 미래도시펀드를 본격 조성한다고 발표했다. 국토부는 29일 미래도시펀드 1호 모펀드의 운용사를 선정하기 위한 공고문을 30일부터 5일간 공개한다고 밝혔다. 이 펀드는 노후계획도시 정비사업의 초기 사업비와 공사비를 안정적으로 조달하기 위해 조성하는 정책 펀드로, 대출에 대해 HUG 보증을 제공해 안정적인 이자 수익을 낼 수 있는 것이 특징이다. 모펀드는 조합·신탁사 등 재건축 사업 시행자에 직접 초기 사업비를 200억 원까지 대출해주는 역할을 맡으며, 나중에 결성될 사업장별 자펀드의 수익 증권도 10~20% 매입해 민간 투자가 뒤따르도록 유도할 방침이다. 정부가 세운 미래도시펀드 1호 결성 목표 시점은 내년 1분기다.
[부동산 투자자 참고 뉴스]
4. 우리금융, AI·방산 등에 80조 투입…‘생산적 금융’ 물꼬 튼다
- 핵심 요약: 우리금융그룹이 10조 원 규모의 국민성장펀드 참여를 포함해 2030년까지 인공지능과 바이오, 방위산업 등에 73조 원을 투입한다고 발표했다. 임종룡 우리금융그룹 회장은 29일 서울 중구 본사에서 기자간담회를 열고 부동산 금융 중심의 대출 전략에서 탈피해 생산적 금융에 집중한다는 내용의 ‘미래 동반성장 프로젝트’를 발표했다. 이번 프로젝트는 73조 원 규모의 생산적 금융과 7조 원 상당의 포용금융으로 구성되며, 우리금융은 56조 원 규모의 융자로 50% 수준에 머물러있는 기업대출 비중을 60%까지 확대하고 가계대출과 주택담보대출 중심의 현재 영업 구조를 기업금융 중심으로 전환할 방침이다. 임 회장은 “이자 장사 지적의 이면에는 부동산 금융에 치중하는 데 대한 비판이 담겨 있으며 이런 비판을 겸허히 수용하고 새로운 길을 모색하고자 한다”며 “이번 발표는 단순히 수치를 나열한 것이 아니며 우리금융이 선구적 역할을 하겠다는 의지”라고 강조했다. 저신용 고객의 대출이자도 인하해 신용등급 7등급 이하 신규 고객에게 금리를 0.3%포인트 낮춰주고 기존 성실 상환 고객에게는 등급에 따라 0.4~1.5%포인트의 인하 혜택을 제공한다.
5. 롯데몰 하노이, 내년 누적매출 1조 보인다
- 핵심 요약: 롯데백화점이 베트남 하노이에서 운영하는 ‘롯데몰 웨스트레이크 하노이’가 개점 2년 만에 누적 매출 6000억 원 달성을 앞두며 내년 누적 매출 1조 원 달성도 가능할 것으로 전망된다고 29일 밝혔다. 2023년 9월 문을 연 이 쇼핑몰은 지난달까지 누적 매출 5700억 원을 기록했으며, 올해 8월까지 누적 고객 수는 2500만 명을 넘어섰다. 하루 평균 방문객은 5만 명으로 집계됐으며, 하노이 국제공항인 노이바이공항에서 차로 20분 거리에 위치해 외국인 관광객이 베트남에서 필수로 방문해야 할 쇼핑몰로 자리매김하고 있다. 롯데몰은 베트남 현지에 자라, 유니클로, 무지, 풀앤베어, 마시모두띠 등 5대 SPA 브랜드를 모두 입점시킨 유일한 쇼핑몰이며, 현지에 최초로 입점한 브랜드 매장이 개점 초기 52개에서 현재 64개로 늘어났다. 롯데백화점은 베트남에서 ‘K리테일의 새로운 표준’을 세웠다고 평가하고 이를 바탕으로 해외에서 새로운 성장동력을 강화해 나가겠다는 계획이다.
6. 덥고 비오면 카드 안써…임시공휴일 소비 효과는 제한적
- 핵심 요약: 한국은행이 29일 발표한 ‘고빈도 데이터를 통해 본 날씨·요일의 소비 영향’ 보고서에서 임시공휴일 지정에 따른 민간소비 증가가 한 달 정도 시계에서는 뚜렷하지 않다는 분석 결과를 내놨다. 임시공휴일로 지정된 2023년 추석과 올해 설 연휴를 나머지 2023~2025년 명절 연휴와 비교한 결과, 임시공휴일이 낀 연휴의 시작 전 1주일 동안 카드 사용액은 다른 명절보다 10% 이상 늘었지만 연휴 직후 1주일에는 최대 8% 줄어드는 ‘기간 간 대체효과’가 관찰됐다. 또한 폭염·한파·폭우 등 기상 악화는 소비심리를 위축시키면서 카드 사용액이 눈에 띄게 줄어드는 것으로 나타났으며, 특히 비가 오는 날 외식과 교통 등 대면 서비스 카드 승인액은 최대 9%까지 감소하는 경향을 보였다. 전체 카드 사용액은 평상 기후 대비 폭염 시 7%, 한파 시 3%, 강수 시 6% 줄어든 것으로 추정됐으며, 금요일과 토요일에 비가 내릴 경우 대면 소비 감소 폭이 다른 요일보다 컸고 이후 맑은 날에는 소비가 평소보다 늘어나는 ‘펜트업 효과’도 관찰됐다.
[자주 묻는 질문]
Q. 서울시 31만 가구 공급이 부동산 가격에 어떤 영향을 줄까요?
A. 단기적으로는 공급 우려로 가격 조정 압력이, 장기적으로는 선별적 기회가 있을 것으로 전망됩니다. 2026년부터 2031년까지 6년간 31만 가구가 공급되면서 특히 한강벨트 19만 8000가구는 해당 지역의 단기 가격 상승세를 제한할 가능성이 높습니다. 다만 정비사업 추진 기간이 12년으로 단축되면서 사업 초기 단계 단지들은 개발 확실성이 높아져 장기적 관점에서 여전히 매력적입니다. 공급 물량이 집중되는 지역과 개발 호재가 확실한 지역을 구분하여 차별화된 접근이 필요합니다.
Q. 보유세 강화와 규제 확대 가능성에 어떻게 대응해야 할까요?
A. 보유 자산의 지역별 규제 리스크를 점검하고 절세 구조를 재검토해야 합니다. 김윤덕 장관의 보유세 강화 발언과 투기과열지구의 한강벨트 확대 시사는 정부의 강력한 규제 의지를 보여줍니다. 현재 강남·서초·송파·용산구 보유 자산은 추가 규제와 세부담 증가에 노출될 가능성이 높아 법인 소유, 가족 간 지분 분산, 보유 기간 최적화 등의 절세 방안을 검토해야 합니다. 또한 토지거래허가제 확대 대상 지역의 매매 거래는 신중하게 접근하되, 규제 지역 밖의 우량 자산으로 다각화하는 방안이 필요합니다.
Q. 1기 신도시 미래도시펀드가 어떤 변화를 가져올까요?
A. 자금조달 애로로 지연되던 1기 신도시 재건축이 본격화되며 새로운 기회가 열릴 것으로 전망됩니다. 총 12조 원 규모 펀드와 HUG 보증을 통한 안정적 자금 지원으로 분당·일산·평촌·산본·중동 등 1기 신도시의 재건축 추진 속도가 대폭 빨라질 것으로 예상됩니다. 특히 조합 설립 초기 단계나 안전진단을 통과한 단지들은 사업 추진 확실성이 높아져 장기적 관점에서 매력도가 증가합니다. 다만 펀드 조성 과정에서 사업성이 검증된 우량 단지 위주로 지원이 집중될 가능성이 높아 재건축 추진 현황과 사업성을 면밀히 분석한 선별적 접근이 필요합니다.
[투자자 핵심 체크포인트]
✓ 한강벨트 공급 대응: 2031년까지 31만 가구 대규모 공급 계획에 따른 지역별 가격 조정 가능성 분석, 정비사업 추진 단계별 타이밍 재검토
✓ 규제 강화 대비: 보유세 인상과 투기과열지구 확대 가능성에 대비한 보유 자산 지역별 리스크 점검, 절세 구조 및 소유 방식 재검토
✓ 1기 신도시 기회: 12조 원 미래도시펀드 조성으로 재건축 사업 가속화 예상, 분당·일산·평촌·산본 등 1기 신도시 관련 기회 검토
✓ 금융 환경 변화: 시중은행의 부동산 금융 축소 전환에 따른 대출 조건 악화 대비, 기존 대출 재구조화 및 대안 자금조달 방안 사전 준비
✓ 상업용 부동산 모니터링: 기상 조건과 계절별 매출 변동성을 고려한 안정적 현금흐름 확보 업종 및 입지 중심 검토, 해외 성장 기업 연관 자산 검토
[키워드 TOP 5]
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