[주요 이슈 브리핑]
■ 월세 전환: 임대차 거래에서 월세 비중이 2021년 40%대에서 올해 상반기 60%를 넘어섰다. 1~2인 가구 증가와 전세 사기 여파, 전셋값 상승과 대출 규제로 전세 수요가 줄어든 반면 금리 하락과 은퇴 세대의 안정적 현금 흐름 선호로 월세 공급이 늘어난 결과다.
■ 규제 강화: 김윤덕 국토교통부 장관이 국회 국감에서 부동산 규제지역 확대는 불가피하다는 입장을 밝혔다. 정부는 서울 성동·마포·광진구 등 한강벨트 지역과 경기 과천, 성남 분당 등을 규제지역으로 대거 묶을 것으로 보이며, 이들 지역이 투기과열지구와 조정대상지역으로 지정되면 1주택 이상 소유자의 LTV가 30%까지 축소될 전망이다.
■ 소형 급등: 서울 전용 59㎡ 아파트 평균 매매가가 10억 5006만 원으로 역대 최초 10억 원을 돌파했다. 구별로 강남구가 16.7% 상승하며 25개 자치구 중 가장 높았고, 동별로는 개포동이 25억 2137만 원으로 22.8% 올라 가장 큰 폭의 오름세를 기록했으며, 한강벨트인 마포구(15.9%), 송파구(15.8%), 강동구(13.9%), 성동구(13.7%)의 상승세도 뚜렷했다.
[부동산 투자자 관심 뉴스]
1. 빨라지는 ‘전세의 월세화’…한은도 영향 분석 나선다
한국은행이 전세의 월세 전환 현상이 금융시장에 미치는 영향 분석에 착수했다. 임대차 거래에서 월세 비중이 2021년 40%대에서 올해 상반기 60%를 넘어섰다. 1~2인 가구 증가, 전세 사기 여파, 대출 규제로 전세 수요가 줄고 금리 하락으로 월세 공급이 늘어난 결과다. 월세 부담은 전세보다 약 1.15배 높으며, 정부가 전세대출을 DSR에 포함할 경우 전세의 월세화가 더욱 가속화될 전망이다.
2. 한강벨트·과천·분당, 규제지역 지정 유력
정부가 15일께 한강벨트와 과천·분당을 규제지역으로 지정하는 부동산 대책을 발표할 것으로 전망된다. 서울 강남 3구와 용산구를 제외한 자치구는 2023년 1月 규제 해제 후 2년 9개월 만에 재지정되는 셈이다. 규제지역 포함 시 1주택 이상 소유자의 LTV가 30%로 축소되고, DSR 한도는 40%에서 35%로, 주담대 상한액은 6억 원에서 4억 원 수준으로 낮아질 가능성이 있다.
3. 서울 59㎡ 아파트 평균 매매가, 역대 최초 10억원 돌파
서울 전용 59㎡ 아파트 평균 매매가가 10억 5006만 원으로 역대 최초 10억 원을 돌파했다. 전년 대비 8% 상승한 수치다. 강남구가 20억 8706만 원으로 16.7% 올라 25개 자치구 중 상승률이 가장 높았고, 개포동은 25억 2137만 원으로 22.8% 급등했다. 한강벨트인 마포구(15.9%), 송파구(15.8%), 강동구(13.9%), 성동구(13.7%)도 뚜렷한 상승세를 보인 반면, 도봉·중랑·금천구 등 외곽은 한 자릿수 상승에 그쳤다.
[부동산 투자자 참고 뉴스]
4. 김윤덕 국토장관 “부동산 규제지역 확대 불가피”
김윤덕 국토교통부 장관이 국회 국감에서 3차 부동산 대책의 규제지역 확대는 불가피하다고 밝혔다. 구윤철 경제부총리는 조만간 부동산 세제 방향성을 발표할 것이라 했으며, 이재명 대통령의 ‘세금으로 집값 잡지 않겠다’는 발언에 대해 가급적 최후의 수단으로 쓰겠다는 의미로 해석했다. 김 장관은 주간 아파트 값 동향 조사의 폐단을 줄이기 위한 조치를 취하겠다고 밝혔다.
5. 직접시행 업무 늘어나는데…LH, 충원보다 퇴사자 더 많다
LH의 퇴사자가 2024년 619명으로 급증했고 올해도 600명 선에 육박할 전망이다. 10년차 이하 직원 퇴사가 올해 130명으로 4년 내 최다를 기록했다. 기획재정부가 4년간 2271명 증원 요청 중 319명(14%)만 승인하면서 인력 부족이 심각하다. 정부는 2026년부터 LH 직접시행으로 수도권에 6만 가구를 공급하겠다고 밝혔지만 시행 전문 인력 계획은 없는 상태다.
6. 노후 SOC 보수에 10조…지방 건설업계 단비
정부가 노후 기반시설 보수를 위해 10년간 최대 10조 원을 비수도권에 지원하는 특별법을 추진한다. 준공 후 30년 이상 노후 기반시설이 현재 17만 개에서 10년 후 29만 개로 증가할 전망이다. 오산 옹벽 붕괴, 대전 유등교 침하 등 사고가 연이어 발생한 데 따른 조치다. 대규모 국비가 예비타당성조사 없이 신속히 투입돼 지방 건설 업계에 단비가 될 것으로 보인다.
[자주 묻는 질문]
Q. 전세의 월세화가 계속되면 투자 수익률에 어떤 영향을 미칠까요?
A. 월세 부담이 전세보다 약 1.15배 높지만 안정적 현금흐름을 확보할 수 있습니다. 전세대출 DSR 적용이 확정되면 전세 수요가 더욱 위축되고 월세 전환이 가속화될 것으로 보입니다. 이에 따라 월세는 매월 안정적인 임대료 수익을 창출하지만 공실 위험과 관리 부담이 높아지는 상황입니다. 또한 내년 서울 신규 입주 물량이 올해 대비 10분의 1로 줄면서 전셋값 급등이 예상되므로, 보유 물건의 임대 방식 전환을 검토하실 때 월세 수요가 안정적인 지역을 중심으로 판단하시는 것이 바람직합니다.
Q. 규제지역으로 지정되면 투자에 어떤 제약이 생기나요?
A. 1주택 이상 소유자는 LTV가 30%로 축소되고 DSR 35%, 양도세 비과세 요건도 강화됩니다. 한강벨트와 과천·분당이 규제지역으로 지정되면 해당 지역 투자 시 레버리지가 크게 줄어들게 됩니다. LTV 30% 적용 시 자기자본 비중이 높아져 투자 진입 장벽이 상승하며, 주택담보대출 상한액도 6억 원에서 4억 원 수준으로 축소될 가능성이 있습니다. 이에 따라 규제 발표 전후로 자금조달 계획을 면밀히 점검하시고, 규제 지역 투자 시에는 자기자본 비중을 높이는 방향으로 준비하시는 것이 필요합니다.
Q. 소형 아파트 가격 상승이 계속될까요? 지금 투자해도 괜찮을까요?
A. 59㎡ 수요는 구조적으로 증가하고 있으나 규제 강화로 단기 조정 가능성이 있습니다. 서울 59㎡ 평균 매매가가 10억 원을 돌파하고 강남 개포동은 25억 원 수준까지 올랐지만, 정부의 규제지역 확대와 대출 축소로 단기적으로는 상승세가 주춤할 전망입니다. 다만 1~2인 가구 증가와 84㎡ 진입 장벽 상승으로 59㎡ 수요는 중장기적으로 늘어날 것으로 보입니다. 따라서 강남·한강벨트 등 수요가 견조한 지역을 중심으로 투자를 검토하시되, 규제 발표 이후 시장 반응을 지켜보신 후 투자 시점을 결정하시는 것이 바람직합니다.
[투자자 핵심 체크포인트]
✓ 규제 발표 임박: 15일께 규제지역 확대 발표 예정, 한강벨트·과천·분당 대상 LTV 30% 축소와 DSR 35% 적용 가능성 점검
✓ 월세 전환 가속: 월세 비중 60% 돌파, 전세대출 DSR 적용 시 월세 부담 1.15배 증가 예상되므로 임대 수익 구조 재검토 필요
✓ 소형 급등 지속: 서울 59㎡ 평균 10억 원 돌파, 강남·한강벨트 중심 상승세 지속되나 외곽 지역은 정체 또는 하락 양상
✓ 입주 물량 감소: 내년 서울 신규 입주 물량 올해 대비 10분의 1 수준 감소로 전셋값 급등 우려, 보유 물건 전세 갱신 대비
✓ 공급 일정 점검: LH 인력 부족으로 공공주택 공급 지연 가능성 있어 입주 예정 물건의 사업 진행 일정 주기적 확인 필요
[키워드 TOP 5]
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