서울 남산에서 바라본 서울 아파트 단지. 연합뉴스.정부가 최근 서울·수도권 중심으로 과열 조짐을 보이는 부동산 시장을 안정시키기 위해 서울 전역을 투기과열지구, 토지거래허가구역, 조정대상지역으로 지정하고 고가주택에 대한 대출규제를 대폭 강화하기로 했다. 국세청과 경찰청을 중심으로 이상거래·탈세·가격 띄우기 등 불법행위 단속도 대대적으로 착수한다.
기획재정부와 국토교통부, 금융위원회 등은 15일 합동브리핑을 통해 “서울 25개 자치구 전역과 경기 과천·성남·분당·광명 등 12개 지역을 토지거래허가구역 및 투기과열지구로 지정한다”고 밝혔다. 토지거래허가구역 지정되는 경기도 지역은 과천시, 광명시, 성남시 분당구·수정구·중원구, 수원시 영통구·장안구·팔달구, 안양시 동안구, 용인시 수지구, 의왕시, 하남시 등 12곳이다. 이번 지정은 16일부터 즉시 효력이 발생하며, 내년 12월 31일까지 한시 운영된다.
이에 따라 서울과 경기 일부 지역 내 주택을 구입하려면 실거주 의무가 부과되고, 대출 및 세제 규제도 한층 강화된다. 구체적으로 주택담보대출 LTV 비율이 무주택자 기준으로 70%에서 40%로 축소되고, 전세대출과 신용대출 차주의 규제지역 주택구입이 제한된다. 유주택자의 경우 LTV 비율은 0%다. 이와 함께 다주택자 취득세 중과가 이뤄지고, 양도세 1세대 1주택 비과세 요건도 강화된다. 구윤철 부총리 겸 기재부장관은 “필요시 토지거래허가구역 지정 기간을 연장하는 방안도 적극 검토하겠다”고 말했다.
수도권과 규제지역의 부동산 금융규제도 대폭 강화된다. 주택담보대출 한도는 15억원 이하 주택은 6억원으로 그대로 유지하되,15억~25억원 이하 주택은 4억원, 25억원 초과 주택은 2억원으로 축소된다. 스트레스 DSR 금리도 1.5%에서 3%로 상향 조정된다.
특히 1주택자의 수도권·규제지역 전세대출에도 DSR(총부채원리금상환비율) 규제가 사상 처음 적용된다. 과도한 차입을 통한 갭투자를 차단하기 위한 조치라는 것이 정부의 설명이다. 이억원 금융위원장은 “전세대출의 DSR 적용대상을 단계적으로 확대해 나가겠다”고 설명했다. 또한 정부는 은행권 주담대 위험가중치 하한 상향(15%→20%)을 2026년 4월에서 2026년 1월로 3개월 앞당겨 시행하기로 했다.
이런 가운데 국세청은 서울 강남4구(강남·서초·송파·용산) 등 고가아파트 취득자에 대한 자금출처조사를 대폭 확대한다. 특히 30억원 이상 초고가 주택, 외국인 및 청년층 거래를 전수 검증 대상으로 지정했다. 임광현 국세청장은 “서울과 수도권 등 일부 지역에서 시세차익을 노린 투기성 거래와 부의 의전을 위한 편법적인 자금조달이 꾸준히 확인되고 있다”며 “시장 과열이 나타나는 지역의 불법·편법적인 자금흐름을 철저히 차단해 가수요와 투기수요를 진정시키겠다”고 말했다.
또한 국세청은 부동산 탈세 신고 센터를 신설해 전 국민 제보를 즉시 처리하고, 유튜버·중개업소 등 투기조장 세력에 대한 기획조사도 병행할 계획이다.
이와 함께 정부는 국무총리실 산하에 부동산 불법행위 감독기구를 신설해 부처별 조사·수사 기능을 통합한다. 전세사기나 신고가 띄우기 등 사회적 이슈는 해당 기구가 직접 조사·수사할 방침이다. 감독기구 출범 전까지는 부동산 감독 추진단을 구성해 국토부·금융위·국세청·경찰청 등 관계기관 합동단속체계를 가동한다. 경찰청은 집값 띄우기, 재건축 비리 등 부동산 관련 범죄에 대해 중점 단속을 벌일 예정이다.
정부는 수요 억제뿐 아니라 공급 확대에도 속도를 내기로 했다. 국토부는 지난달 7일 발표한 주택공급 확대방안(9·7 대책)의 후속조치를 이행하기 위해 1차관을 단장으로 하는 공급대책 점검 TF를 신설한다. 김윤덕 국토부장관은 “주택시장 안정을 정부 정책의 우선순위로 두고 관계부처가 총력 대응하겠다”며 “국민들게 (공급대책 이행점검) 진행 상황을 지속적으로 알려드려 공급에 대한 신뢰를 회복하겠다”고 말했다. 이번 대책은 금리 인하 국면에서 시중 유동성이 부동산으로 재유입되는 것을 차단하고, 실수요 중심의 시장질서를 복원하겠다는 정부 의지가 담겼다.
다만 이번에 종합부동산세(종부세) 인상이나 종부세 공시가율 상향 등 보유세 강화와 같은 세제 개편은 최종적으로 빠졌다. 이에 대해 기재부는 세제 개편의 구체적 방향, 시기, 순서 등은 부동산 시장에 미치는 영향과 과세 형평 등을 감안해 추가 검토하기로 했다. 이를 위해 정부는 연구용역과 관계부처 TF 논의 등을 통해 보유세와 거래세 조정 등 세제 합리화 방안을 마련해 추후에 실시할지 검토하기로 했다. 부동산 세제 개편은 마지막 최후의 수단으로 남겨둔다는 의미로 해석된다. 구 부총리는 “생산적 부문으로 자금흐름 유도, 응능부담 원칙, 국민 수용성 등을 종합적으로 감안해 부동산 세제 합리화 방안을 마련하겠다”고 말했다.
